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  • 侯云春:新經濟形勢下房地產行業發展之路
    來源: 中國信息協會 作者: 發布時間: 2022-05-17

    2020年5月30日,中國信息協會第三期直播特邀請十二屆全國政協委員,國務院發展研究中心原副主任、研究員,中國企業評價協會會長侯云春,帶來《新經濟形勢下房地產行業發展之路》的主題分享。以下根據直播內容整理。

    各位朋友:大家好!

    感謝中國信息協會、資本市場50人論壇的邀請。按照論壇的安排,要我講講“新經濟形勢之下的房地產業發展之路”這個題目。我講三點意見:新形勢新在哪里、有哪些機遇和挑戰、出路何在。

    一、新形勢新在哪里

    從房地產行業的視角觀察,近期因素最突出的當然是冠病疫情帶來的沖擊和影響。今年前四個月,商品房銷售面積、房地產開發投資額、房屋新開工面積大幅下降,比去年同期分別降19.3%、3.3%和18.4%?,F在,疫情在我國雖然得到有效控制,但其他國家和地區仍很嚴重,目前還看不到拐點。疫情什么時候在全球結束,不取決于最早結束的國家,而是取決于最后結束的國家。同時,這次新冠病毒不同于SARS那樣的一過性事件,疫情反彈、再暴發的可能性很大。我國目前輸入性、聚集性和散發病例不斷出現,外防輸入、內防反彈的壓力很大,必須做好長期抗疫的準備。國際貨幣基金組織(IMF)預計今年全球經濟將萎縮3%,較他們1月份預測的增幅3.3%大幅下調6.3個百分點。世貿組織預計,今年全球GDP將萎縮2.5%(樂觀預測)到8.8%(悲觀預測)。聯合國預測今年全球經濟萎縮3.2%,世界貿易將收縮近15%。今年兩會我們沒有提出全年經濟增速具體目標,主要因為全球疫情和經貿形勢不確定性很大,我國發展面臨一些難以預料的影響因素?,F在,越來越多的人認為,這次疫情給包括各個國家在內的人類社會帶來的危害和影響,可能不亞于歷史上的任何一次危機,嚴重威脅人們的生命、生產、生活乃至人類的生存。疫情給我國包括房地產在內的各個行業造成了嚴重沖擊,其后續影響也是短時間難以完全消除的。

    從長期和根本上看,新形勢新在我國經濟發展階段轉換帶來的變化。這種變化,對房地產行業發展來說,比較集中地體現在以下三個方面。一是消費需求擴大和消費升級。我國去年人均GDP超過一萬美元,反映生活富裕程度的恩格爾系數在2017年第一次降到30%以下之后,去年進一步降到28.2%。人們的非食物性消費擴大,對居住條件改善有著巨大的需求,對包括食物性消費在內的各種消費的要求在提高。二是城市化進程呈現新趨勢。去年我國常住人口城鎮化率為60.60%,戶籍人口城鎮化率為44.38%。綜合算下來城市化率應該是50%多一點,按照國際經驗,城市化率50%左右是城市化進程最快的時期。同時,近年來我國城市化進程一個明顯特點是中心城市和城市群加快,有的稱進入“城市群時代”。2010-2015年,大中城市人口持續增長,小城市人口不斷縮減。100萬以上大城市從2.67億人增加至3.44億人,年均增長5.22%。中等城市從0.84億人增加至1.04億人,年均增長4.51%。而小城市從0.75億人減少至0.61億人。三是信息網絡等新基建加快推進。數字化轉型、發展數字經濟是我國經濟高質量發展的重要特征和增長引擎。我國移動電話用戶總數目前已超過15億戶。網民規模超過9億。在疫情肆虐的一季度信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值卻呈現兩位數逆勢增長,拉動GDP增長0.6個百分點。而數字基礎設施建設則是數字化、數字經濟的堅實地基。

    房地產行業發展面臨的新形勢,還新在改革全面深化、制度建設和體制機制的不斷完善。建立健全統一開放的要素市場。深化戶籍制度改革,放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制,探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度,穩妥推進房地產稅立法等。所有這些,都與房地產行業發展息息相關。

    二、機遇和挑戰有哪些

    以上所分析的新形勢,對于房地產行業實際上蘊含著許多新的機遇。

    冠病疫情在全球蔓延,許多國家封關封國,全球產業鏈、供應鏈嚴重受阻,疫后恢復和重建需以時日,不會是短時間能夠完成的。我國經濟恢復和增長,更加需要依靠內需來拉動。內需發力,消費是基礎,投資是關鍵。但消費是常量,在經濟下行特別是負增長的情況下,消費更難有大的起色。投資是變量,增加投資短期內就可收到顯效。房地產建設是投資,銷售出去是消費,可以兼收投資和消費拉動之效。房地產的商品特性是非貿易性產品,既不能出口,也不能進口,房地產市場完全是內需市場,在因疫情影響出口受阻、外需不振的情況下,房地產對于穩增長、擴內需、拉動相關制造業的作用,是其他行業無可替代的。房地產商品是持續性長期消費,與餐飲、旅游、娛樂等即時性消費行業相比,受疫情影響的程度相對較小。復工復產以來,房地產形勢變化明顯,商品房銷售面積。房地產開發投資額、房屋新開工面積4月份比1~3月降幅分別收窄7.04和8.8個百分點。

    我國進入高質量發展,對房地產發展提出了新要求,提供了新機遇。消費擴大和消費升級,對居住、娛樂、健身、休閑、旅游和文化消費等進一步提升,為相關產業提供了市場需求和發展空間。住宅地產、商業地產和旅游地產發展都有很好的機會。

    “城市群時代”的到來,進一步凸顯出我國住房總量過剩與結構性短缺的矛盾。資料顯示,我國城鎮住宅存量超3.5億套,家庭戶均住宅1.2套,人均居住面積超過40平米。這個水平甚至超過了一些發達國家。但是,房子問題永遠是一個蓋在哪里的問題。對于消費者來說,并不是哪里有房子都可以住,而是與他的就業和發展機會緊密相聯系的。聚集效應是人類經濟社會發展的規律和趨勢。中心城市中的“大城小鎮”建設和城市群建設中的跨區發展,這里聚集人口的剛需是房地產發展一片新的藍海。

    新基建、新經濟帶給房地產行業的機遇也是顯而易見的。新經濟不同于傳統經濟,新經濟企業的輕資產、低能耗、互聯網、高科技、共享、打破一二三產業界限、創新活動形態等特點,迫切需要相匹配的活動空間及營商生態。房地產企業可以從需求入手,幫助新經濟企業營造“創新驅動”的空間,集聚更多的“市場活動”資源。在成就新經濟企業的同時,完成房企自身的轉型升級,并與新經濟時代深度融合。

    同時,隨著全面深化改革和要素市場的進一步發育,房地產行業發展的外部環境越來越規范、越來越完善。例如,在傳統融資渠道持續收緊的背景下,資產證券化市場為房地產企業融資提供了更加高效、便捷的融資渠道。2019年房地產行業資產證券化產品共發行392支,總發行規模3448.8億元,同比增長23.1%。2020年一季度共發行69支,總發行規模541.2億。再如,國家新近出臺的授權和委托用地審批權決定、構建生產要素市場化配置機制、新型城鎮化建設和城鄉融合發展三個文件,對土地供應和使用、促進地產業發展提供了更大的政策空間。

    機遇與挑戰總是同時并存的。機遇的另一面同時也是挑戰。目前,房地產行業面臨著很多困難和挑戰。受疫情影響,房地產開發企業銷售收入明顯下降,一些杠桿率高、融資渠道不暢的房企面臨的壓力顯著增大。雖然3月份以來銷售情況有所好轉,但仍明顯低于去年同期水平,頭部企業也出現了增收不增利的現象;融資成本增加;融資難度和財務成本提高;預收賬款和現金流較弱等等。整體來看,房地產業正在經歷著重新洗牌,疫情下,誰抗得住沖擊,熬得下來,在困境中剩下者為王;疫情后,誰抓得住機遇,能戰勝挑戰,在競爭中勝出者為王。

    三、出路何在?

    在新形勢、新機遇、新挑戰面前,應該順應新形勢新要求,加快房地產供給側結構性改革,房企要審時度勢,開拓進取,抓住新機遇,迎接新挑戰,共同為滿足人們的居住需求、形成中國特色的住房制度和住房體系。

    首先是要堅持“房住不炒”的定位,深化住房制度改革,適時出臺房產稅,穩定和改善市場預期,促進房地產理性規范發展。還可考慮征收房屋空置稅,把相當數量的空置房源釋放、利用起來,減少空置率。按照國際經驗,合理的房屋空置率在10%以內,香港房屋空置率雖然只有3%,已經醞釀開征空置稅。前幾年西南財經大學的調查報告中的數據表明,2013年我國內地城鎮家庭住房空置率高達22.4%,其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京六大城市空置率都在20%左右。如能把這些房源釋放、利用出來,可以大大緩解住房困難狀況。

    其次是積極發展租賃市場,釆取政府+市場方式,建立規?;幏痘淖》孔赓U市場供應主體,滿足和培育、擴大消費者的租賃需求。我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主,占90%以上,而在發達國家,專業的租賃企業提供房源占比達30%。在繼續鼓勵個人規范出租的同時,適當扶植和培育一些住房租賃企業?!按蟪切℃偂焙统鞘腥盒聟^建設,可借鑒雄安模式,以租賃為主滿足消費者的居住需求。

    第三,加快房地產企業轉型升級步伐,打造安全優質、綠色環保的住宅品牌和供應主體。

    這里給廣大房企提出五點建議:

    一要堅持以人居生活品質為本,發揚工匠精神,為消費者提供差異化的住宅產品,打造知名品牌,推動產品升級創新,多維度滿足人們對個性化人居的需求,為業主創造優質的居住條件和滿意的生活體驗。

    二要在加快主營業務發展的同時,致力于美好生活的打造,推動綜合實力持續提升。有條件的房企在鞏固住宅開發和物業服務優勢的基礎上,可向商業、長租公寓、物流倉儲等關聯業務延伸,更好地服務人民美好生活需要。

    三要在信貸融資環境持續收緊的背景下,通過資本市場尋求直接融資。有條件的房企可以通過將商業板塊和物業服務板塊等分拆上市,借助資本力量加速業務擴張和市場拓展,減少對于母公司的資金依賴,募集資金可用于戰略收購和投資,擴大市場份額,實現價值雙贏。目前房地產行分化加劇,進一步優化重組、提高產業集中度勢在必行。優勢房企可以緊緊抓住行業資源整合機遇,通過吸納優質資源來推動企業規模和效益的提升。

    四要全面踐行企業社會責任,爭做優秀企業公民。房企履行社會責任、公司治理和環境保護責任的ESG體系,近年來逐漸興起。上市房企積極踐行ESG體系,積極回報社會、彰顯社會效益、為業主創造優質的居住條件和滿意的生活體驗,同時也有利于塑造企業良好形象,提升自身價值,倍受資本市場重視,更容易獲得投資者的青睞和支持。

    五要大力完善公司治理體系,努力提高房企治理水平。特別要針對企業的突出問題和薄弱環節,建立健全各項制度,加強自律性和合規性管理,避免重大失誤。房地產是資金密集型行業,近年來房企內部人員涉腐現象時有發生,給企業帶來不同程度的負面影響。房地產行業在逐漸走向精細化發展過程中,只有行業內的各個主體內部管控不斷優化、升級,才有利于行業整體健康發展。

    這三條出路,實際上是三個回歸。深化住房制度改革,是要回歸基本屬性,就是回歸房子的消費品屬性和居住功能,住房子而不是炒房子。

    發展租賃市場,是要回歸居住便利,就是回歸租房方便租戶的特性,便于就近就便居住以及解決暫時買不起房和不想買房的消費者解決居住問題,租房子而不是只能買房子。

    房企轉型升級,是要回歸品質和服務,為客戶提供優質住宅產品和滿意的服務,讓消費者住好房子而不是差房子,享受優質服務和滿意的生活體驗,而不是低水平服務甚至無服務。

    中國經濟高質量發展、滿足人們美好生活的居住需求、加快疫情下和疫后的經濟恢復和增長,需要房地產行業擔當重任。只要我們大家繼續努力,一定能夠迎來以優質環保、房住不炒、居住便利為標志,而不是以房價大漲、炒客大賺、房企掙大錢掙快錢為特征的房地產健康發展的“鉑金時代”。(作者:十二屆全國政協委員,國務院發展研究中心原副主任、研究員,中國企業評價協會會長侯云春)


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